Propriétaires · CAP SXM, l’exploitation terrain
Nous prenons en charge la location saisonnière de votre bien, de sa mise sur le marché jusqu’au relevé mensuel, avec une équipe sur place et une vision de propriétaire : revenus, entretien, transparence.
780
avis voyageurs
Airbnb 4,89/5 · Booking 9,05/10 · Google 5/5
★
Superhôte Airbnb
depuis 4 ans
70 %
d’occupation
en moyenne sur l’année
35
semaines louées
par an en moyenne, sur l’ensemble de nos logements
+20 ans
d’expérience
immobilière avec CAP PROJETS
Les 6 piliers de CAP SXM
Une vraie logique, du premier meuble au relevé mensuel. Nous protégeons à la fois votre bien et son chiffre d’affaires.
1 / 6 · Valoriser
Un logement doit être agréable à vivre, mais aussi irrésistible à regarder.
Avant même sa mise en location, nous pensons votre logement comme un véritable produit touristique.
Mobilier, décoration, couleurs, literie, équipements, éclairage et agencement : chaque choix est pensé pour créer un intérieur confortable, cohérent et photogénique.
Parce qu’aujourd’hui, les voyageurs achètent d’abord avec les yeux. Une belle photo peut déclencher une réservation avant même que le voyageur ait regardé les équipements.
Nous recherchons donc le juste équilibre entre esthétique, confort, fonctionnalité et rentabilité, pour créer un logement qui se démarque, donne envie d’être photographié et partagé… et surtout réservé.
Des voyageurs fidèles et un bien suivi de près nourrissent sa valorisation : la boucle recommence, et votre bien gagne en valeur saison après saison.
Transparence financière
Réservations et paiements rapprochésChaque séjour vérifié, chaque versement retrouvé.
Prestataires réglés, frais avancésNous payons les intervenants pour vous.
Un justificatif pour chaque dépenseFactures et tickets joints au relevé.
Une vision claire des performancesRevenus, occupation, points d’attention.
Exemple
Relevé mensuel
Villa exemple · mars
Séjour du 1er au 8 mars · 7 nuits Airbnb
+
Séjour du 8 au 14 mars · 6 nuits Booking
+
Séjour du 15 au 22 mars · 7 nuits Direct
+
Séjour du 23 au 29 mars · 6 nuits Airbnb
+
Dédommagement casse table
+
Commission CAP SXM
−
Réparation table, avancée par CAP SXM facture
−
Total versé au propriétaire
€
Comment ça se passe
Simple, clair et serein !
1
Premier échange et visite
Nous découvrons votre bien et vos objectifs : revenus, occupation personnelle, projet patrimonial.
2
Étude du potentiel locatif
Positionnement, saisonnalité, tarifs : une proposition adaptée à votre bien.
3
Mise en valeur
Ameublement et décoration si besoin, photos professionnelles, vidéo drone.
4
Mise en location
Annonces rédigées en français et en anglais, diffusion sur les plateformes et auprès de nos voyageurs fidèles.
5
Exploitation et relevé mensuel
Nous gérons au quotidien, vous recevez chaque mois le détail de vos revenus.
6
Entretien et maintenance
Contrôles réguliers, prévention et interventions rapides : votre bien reste en parfait état, et votre revenu protégé, saison après saison.
Offres et tarifs
Gestion locative saisonnière
Commission calculée sur le montant du loyer, hors charges. Le ménage et la blanchisserie sont à la charge des voyageurs.
Le taux est défini selon votre bien, son potentiel et son antériorité au sein de notre portefeuille. Notre proposition vous sera présentée après la visite.
• Tarif préférentiel si vous nous confiez plusieurs logements
• Commission renégociable après un an minimum d’exploitation, selon les résultats
• Jusqu’à 20 % de remise sur vos séjours dans nos logements, 15 % pour vos proches
• Sans frais cachés : tout apparaît sur le relevé
Pack ameublement
Tarifs indicatifs selon les prestations souhaitées (ameublement, décoration), ajustables si le logement est déjà équipé. Le prix peut aussi varier selon le logement : jardin privatif, plusieurs terrasses, piscine privative, plusieurs salles de bain… Prix TTC.
Studio
18 000 à 20 000 €
T2
25 000 à 30 000 €
T3
30 000 à 35 000 €
Au-delà (T4, villa)
Sur devis
Pack mise en lumière
Des annonces qui donnent envie, dès la première image. Tarif selon le type de bien, prix TTC.
Studio / 1 chambre
500 €
2 chambres
600 €
2 chambres avec jardin
650 €
3 chambres avec jardin
750 €
4 chambres / villa avec jardin
900 €
Par chambre ou canapé-lit de salon supplémentaire
+ 100 €
Option ambiance de nuit
+ 200 €
Option drone + reel ou short (vidéo réseaux sociaux)
+ 200 €
Aménagement & décoration
Deux exemples d’ambiances que nous proposons pour aménager et décorer votre logement : bohème chic et jungle — mais aussi élégance contemporaine, palette inspirée de l’île… Nous adaptons le style à votre bien, à votre budget et à la clientèle visée.
Vos avantages propriétaire
Taxe de séjour : on s’en occupe
Nous déclarons et payons auprès de la Collectivité la taxe de séjour (TGCA) collectée auprès des voyageurs. Aucune démarche de votre côté.
Nous avançons les frais
Plombier, climatisation, électroménager : nous avançons les frais d’intervention et les déduisons de votre relevé. Pas de grosse sortie de trésorerie pour vous.
Le bon montage dès le départ
En amont, nous vous conseillons, avec les professionnels de l’écosystème CAP PROJETS, sur le montage le plus adapté à votre projet : en nom propre, LMNP, LMP, en société…
Une équipe sur place
Nous vivons et travaillons sur l’île, côté français. Nous connaissons ce qui fait, ou défait, une location saisonnière réussie ici.
Le saviez-vous ?
Une conciergerie qui, pour le compte du propriétaire, publie les annonces, fixe les prix, gère le calendrier et les réservations ou encaisse les loyers exerce une activité encadrée par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Son article 1er vise expressément « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé » et « la gestion immobilière ».
Activité encadrée
Elle doit donc détenir une carte professionnelle délivrée par une CCI (Transaction et/ou Gestion immobilière), une assurance responsabilité civile professionnelle et, si elle encaisse des fonds, une garantie financière. Elle signe avec vous un mandat écrit. La loi s’applique à Saint-Martin comme en métropole.
Une carte professionnelle délivrée par une CCI (Transaction et/ou Gestion immobilière)Une assurance responsabilité civile professionnelleSi elle encaisse des fonds, une garantie financièreElle signe avec vous un mandat écritLa loi s’applique à Saint-Martin comme en métropole
Ce qu’il faut demander à toute conciergerie
Son numéro de carte professionnelle et la CCI qui l’a délivréeSon garant financier et son assureur responsabilité civileUn mandat écrit, signé avant le début de la gestionSon barème d’honorairesQui encaisse les loyers, et sur quel compte
Seules les prestations purement matérielles (ménage, linge, remise des clés), réalisées sans représenter le propriétaire ni manier d’argent, n’en relèvent pas en elles-mêmes. Dès que la conciergerie organise les séjours et les arrivées pour le compte du propriétaire, la frontière est franchie : en 2025, un tribunal a ainsi refusé toute rémunération à une conciergerie sans carte qui gérait les annonces, les prix et les check-in, alors même qu’elle n’encaissait pas les loyers (tribunal judiciaire de Tours, 28 janvier 2025, décision de première instance). Exercer sans carte est puni de 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende.
CAP SXM est en règle
Carte professionnelle Transaction et Gestion immobilière n° CPI 9201 2017 000 023 002, délivrée par la CCI Paris Île-de-France, avec garantie financière et assurance responsabilité civile professionnelle.
Sources : Loi Hoguet, article 1er (Légifrance) · Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, texte intégral · CCI Paris Île-de-France : conditions de la carte professionnelle · CCI : vérifier la carte d’un professionnel
Vous travaillez déjà avec une conciergerie ?
Nous posons un regard extérieur, gratuit et sans engagement, sur la gestion de votre bien, et vous remettons nos observations.
Vous vous reconnaissez ?
« Je ne gagne pas assez. »
« Mon logement est trop souvent vide. »
« J’ai l’impression qu’il n’est pas loué assez cher. »
« J’ai trop de charges et de frais. »
« J’ai des avis négatifs à cause de la propreté. »
« Je sens que mon bien pourrait faire mieux. »
Notre audit fait le point, chiffres à l’appui.
Demander mon audit gratuitAu-delà de la location
Les revenus de votre location peuvent nourrir d’autres projets. L’écosystème CAP PROJETS vous accompagne à chaque étape.
Partenaires · CAP PROJETS COURTAGE
Nous vous orientons vers nos partenaires bancaires et courtiers. CAP PROJETS COURTAGE vous accompagne pour l’assurance emprunteur.
En savoir plus ↗︎
CAP PROJETS COURTAGE
Assurance-vie et placements adaptés à votre situation familiale, pour préparer vos projets de vie.
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CAP PROJETS
Programmes neufs et reventes à Saint-Martin, exploitables ensuite par CAP SXM.
Voir les programmes ↗︎
Questions fréquentes
Vous gardez un œil sur votre bien à tout moment :
• un espace propriétaire en ligne, via notre channel manager, pour visualiser le remplissage de votre logement et les séjours à venir ;
• une alerte par e-mail en temps réel à chaque nouvelle réservation ou annulation ;
• un relevé détaillé chaque mois, avec les réservations, les dépenses et leurs justificatifs.
En cas de problème, nous vous prévenons et nous nous occupons de tout pour vous, en vous tenant informé : déclarations de sinistre, réparations, interventions des artisans…
Oui, et c’est même là que tout commence. Avant sa mise en location, nous pensons votre logement comme un véritable produit touristique : mobilier, décoration, literie, linge, équipements, éclairage et agencement sont choisis pour créer un intérieur confortable, cohérent et photogénique. Car aujourd’hui, les voyageurs réservent d’abord avec les yeux. Avec notre pack ameublement, nous équipons entièrement le logement en cherchant le juste équilibre entre esthétique, confort, fonctionnalité et rentabilité, puis nous le mettons en lumière avec des photos professionnelles. Objectif : un logement agréable à vivre, et irrésistible à regarder… et surtout à réserver.
Nous. Nous la collectons auprès des voyageurs, la déclarons et la payons auprès de la Collectivité. Elle apparaît sur votre relevé mensuel.
Oui, bien sûr ! C’est votre bien : il vous suffit de nous prévenir de vos dates, et nous les bloquons dans le calendrier. Vous pouvez aussi séjourner dans nos autres logements à tarif préférentiel : jusqu’à 20 % de remise pour vous, et jusqu’à 15 % pour vos proches, selon les logements.
Nous faisons l’avance des frais (plombier, climatisation, électroménager…) et les déduisons de votre relevé, avec la facture jointe. Vous n’avez pas de grosse sortie de trésorerie à prévoir.
Nous ne nous engageons jamais sur un chiffre, et ceux qui le font prennent le risque de décevoir : le tourisme reste une activité aléatoire, qui dépend fortement du contexte économique, géopolitique et météorologique.
Ce que nous pouvons partager, c’est notre expérience. En 2024, 2025 et 2026, les nouveaux biens qui nous ont été confiés ont démarré autour de 25 semaines louées en moyenne la première année. Ensuite, une fois les annonces bien référencées, les premiers avis publiés et une clientèle fidèle qui revient, la moyenne atteint environ 35 semaines par an.
L’intelligence artificielle est un formidable outil : elle analyse des données, compare des tarifs, automatise certaines réponses. Nous l’utilisons, et elle nous rend plus rapides. Mais gérer une location saisonnière ne consiste pas à appliquer un algorithme.
Fixer le bon tarif au bon moment demande de connaître le marché local : la saison, les événements, la demande réelle, la clientèle, la concurrence directe, et la façon dont votre bien est perçu — son emplacement, sa vue, son état, ses avis.
Il faut aussi savoir lire un taux de remplissage : un calendrier plein n’est pas toujours rentable, et quelques nuits gardées libres à un meilleur prix rapportent parfois davantage.
Enfin, le terrain ne se résume pas à des données : une panne d’eau, une climatisation en défaut, un logement qui perd en attractivité demandent du discernement et souvent une décision immédiate.
L’IA peut analyser, comparer, automatiser ; elle ne connaît pas le terrain comme celui qui y travaille chaque jour. L’enjeu n’est donc pas de choisir entre l’humain et la machine, mais de les faire travailler ensemble.
Non. Nous ne proposons pas de prestation « ménage et terrain » seule, et ce n’est pas une question de principe : c’est ce qui fait que notre gestion fonctionne.
Les six piliers forment un tout. Le tarif se décide avec ce que nous voyons sur place ; la qualité de l’annonce dépend de l’état réel du logement ; les avis dépendent de la préparation, de l’arrivée et de notre réactivité pendant le séjour.
Si l’annonce, les prix et le calendrier sont gérés d’un côté et le terrain de l’autre, personne n’est responsable du résultat : un voyageur mal informé, une arrivée mal calée ou un tarif inadapté, et c’est l’avis — donc les réservations suivantes — qui en pâtit.
En tant que professionnels, nous avons aussi des contacts privilégiés avec les plateformes, qui nous transmettent régulièrement des analyses et des pistes de progrès pour améliorer le taux de remplissage et le référencement de chaque annonce : mettre en place une promotion, ajuster un tarif, assouplir des conditions d’annulation trop strictes… C’est un travail d’analyse au quotidien.
En nous confiant l’ensemble, vous avez un seul interlocuteur, engagé sur la cohérence de toute la chaîne : valoriser, rentabiliser, exploiter, piloter, préserver, fidéliser.
Vous gardez bien sûr la main sur l’essentiel : vos périodes d’occupation personnelle, les décisions de travaux et la stratégie, que nous définissons ensemble et dont vous suivez les résultats dans vos relevés.
Entre 22,5 et 30 % du loyer hors charges, selon le bien, son potentiel et son antériorité au sein de notre portefeuille. Elle bénéficie d’un tarif préférentiel si vous nous confiez plusieurs logements, et peut être renégociée après un an d’exploitation au minimum, selon les résultats.
Oui, avec CAP PROJETS : choix du bien, financement, étude du potentiel locatif, puis mise en location par CAP SXM.
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